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【新法速递】第009期 民法典(三)土地、房屋相关

分类:
公司新闻
作者:
法律事务部/刘钦铭
来源:
发布时间:
2020/07/07
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【本期新法】

法律:《中华人民共和国民法典》(中华人民共和国主席令第45号,2020年5月28日发布,自2021年1月1日起施行)。

本期讲解民法典关于土地、房屋的重要新增内容,分别为:土地经营权的流转、住宅建设用地使用权到期后的续期、新设“居住权”。具体如下:

一、明确土地经营权可流转。

第339条 土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。

第340条 土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地,自主开展农业生产经营并取得收益。

第341条 流转期限为5年以上的土地经营权,自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。

【分析】

1、第339条明确规定『土地经营权』可流转,并且未对流转方式作出限定,言外之意,只要不违法均可,“法无禁止即可为”。

2、注意区分第339条『土地承包经营权人』与第340条『土地经营权人』:流转前,土地承包经营权人即为“土地经营权人”,流转后,接受流转者为“土地经营权人”。

3、第341条的核心内容:“未登记不得对抗善意第三人”。在民事法律法规中有很多此类条款,因涉及法理问题,文字描述较为晦涩,故举例说明:

甲将其土地经营权流转给乙,其后甲又私下流转给丙,丙并不知晓甲已经将其土地经营权流转给乙(即:丙为善意),丙先行占有该宗土地并已开始农业生产经营。在此情形下,乙无法取得该宗土地的经营权。但是如果甲流转给乙时办理了土地经营权登记,则丙无法取得经营权,只能由丙自行向甲索赔。

二、住宅建设用地使用权到期后的续期费用问题搁置。

第359条 住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。

【分析】

“续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理”为民法典新增内容。

目前,没有任何法律、行政法规对续期费用问题作出明文规定,只能静待新规。

三、新设“居住权”。以下条款均为民法典新增:

第366条 居住权人有权按照合同约定,对『他人的』住宅享有『占有』、『使用』的用益物权,以满足生活居住的需要。

第367条 设立居住权,当事人『应当』采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款:

(一)当事人的姓名或者名称和住所;

(二)住宅的位置;

(三)居住的条件和要求;

(四)居住权期限;

(五)解决争议的方法。

第368条 居住权『无偿』设立,但是当事人『另有约定』的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权『登记』。居住权自『登记时』设立。

第369条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人『另有约定』的除外。

第370条 居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。

第371条 以『遗嘱』方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。

【分析】

 “居住权”是民法典的重磅新增内容之一,作为一般民事主体,此后切记:

1、保障自己的居住权,切记按照第368条的规定办理登记。

2、设有居住权的房屋,除非有偿设立,并且价位合理,否则一文不值,千万不要买!

注:购买了设有居住权的房屋,并获得房屋所有权后,如果买房为了收益,则:

鉴于所有权四大权能——占有、使用、收益、处分,其中,占有、使用的权利被居住权人享有(第366条),同时,按照第368条,居住权如果无偿设立,或者虽有偿,但价位极低,那么,买方的收益权将有名无实!处分权?随着民法典的全国普及,接盘侠只会越来越少。

如果买房为了自住,则:

见上文,占有、使用的权利已被居住权人享有。

3、大凡要购买房屋、接受抵债房屋等,务必事先查询居住权登记情况,此条切记! 

<本期完>

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