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【新法速递】第008期 民法典（二）物业/业主管理相关
发布时间：
2020-07-07
来源：
作者：
法律事务部/刘钦铭
【本期新法】
法律：《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号，2020年5月28日发布，自2021年1月1日起施行）。
本期讲解民法典关于物业（业主）管理的相关内容。民法典本次的修改及新增内容，一言一概之：业主权利更清晰、物管义务更明确。重要修订内容如下：
一、第277条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。
【分析】
“业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定”系民法典新增内容。
仅限于『法律』、『法规』，整治各种地方不合理设限乱象。
二、第278条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
【分析】
1、第（六）项、第（八）项为民法典新增内容，系法律对人民群众关切点的直接回应。
2、面积占比表决权的重大变更：旧法对于面积占比规定为“专有部分占建筑物总面积”的比例，民法典修订为“专有部门面积占比”，业主的表决权不再受小区共有部分面积的限制。
3、占比表决权的新增内容：上述关于面积及人数占比3/4的规定系民法典的新增内容。
4、总体评价：业主权利保护更清晰、明确、接地气。
三、第281条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
【分析】
1、维修资金的筹集和使用是物业管理的重灾区之一，由“条例”规定上升到“法律”规定，足见其重要性。
2、民法典提交审议稿原本只规定维修资金的筹集和使用“应当公布”，经代表提出，最终更正为“应当定期公布”，更具约束性、更符合实际需求。
3、大修基金不再仅限于由物管发起使用程序。
四、第282条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
【分析】
物业管理的重灾区之二：共有部分产生的收入归属（最典型的如公共车位的停车收入、电梯广告收入等）。亦由“条例”规定上升到“法律”规定，业主维权的法律依据明确、充分。
<本期完>
2020年6月28日