07
2020
-
07
【新法速递】第009期 民法典（三）土地、房屋相关
发布时间：
2020-07-07
来源：
作者：
法律事务部/刘钦铭
【本期新法】
法律：《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号，2020年5月28日发布，自2021年1月1日起施行）。
本期讲解民法典关于土地、房屋的重要新增内容，分别为：土地经营权的流转、住宅建设用地使用权到期后的续期、新设“居住权”。具体如下：
一、明确土地经营权可流转。
第339条 土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。
第340条 土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地，自主开展农业生产经营并取得收益。
第341条 流转期限为5年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
【分析】
1、第339条明确规定『土地经营权』可流转，并且未对流转方式作出限定，言外之意，只要不违法均可，“法无禁止即可为”。
2、注意区分第339条『土地承包经营权人』与第340条『土地经营权人』：流转前，土地承包经营权人即为“土地经营权人”，流转后，接受流转者为“土地经营权人”。
3、第341条的核心内容：“未登记不得对抗善意第三人”。在民事法律法规中有很多此类条款，因涉及法理问题，文字描述较为晦涩，故举例说明：
甲将其土地经营权流转给乙，其后甲又私下流转给丙，丙并不知晓甲已经将其土地经营权流转给乙（即：丙为善意），丙先行占有该宗土地并已开始农业生产经营。在此情形下，乙无法取得该宗土地的经营权。但是如果甲流转给乙时办理了土地经营权登记，则丙无法取得经营权，只能由丙自行向甲索赔。
二、住宅建设用地使用权到期后的续期费用问题搁置。
第359条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。
【分析】
“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”为民法典新增内容。
目前，没有任何法律、行政法规对续期费用问题作出明文规定，只能静待新规。
三、新设“居住权”。以下条款均为民法典新增：
第366条 居住权人有权按照合同约定，对『他人的』住宅享有『占有』、『使用』的用益物权，以满足生活居住的需要。
第367条 设立居住权，当事人『应当』采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的条件和要求；
（四）居住权期限；
（五）解决争议的方法。
第368条 居住权『无偿』设立，但是当事人『另有约定』的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权『登记』。居住权自『登记时』设立。
第369条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人『另有约定』的除外。
第370条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
第371条 以『遗嘱』方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
【分析】
“居住权”是民法典的重磅新增内容之一，作为一般民事主体，此后切记：
1、保障自己的居住权，切记按照第368条的规定办理登记。
2、设有居住权的房屋，除非有偿设立，并且价位合理，否则一文不值，千万不要买！
注：购买了设有居住权的房屋，并获得房屋所有权后，如果买房为了收益，则：
鉴于所有权四大权能——占有、使用、收益、处分，其中，占有、使用的权利被居住权人享有（第366条），同时，按照第368条，居住权如果无偿设立，或者虽有偿，但价位极低，那么，买方的收益权将有名无实！处分权？随着民法典的全国普及，接盘侠只会越来越少。
如果买房为了自住，则：
见上文，占有、使用的权利已被居住权人享有。
3、大凡要购买房屋、接受抵债房屋等，务必事先查询居住权登记情况，此条切记！
<本期完>